L’ensemble immobilier du Parc Kalliste est un site d’environ 10 hectares situé chemin des Bourrely dans le quartier Notre Dame Limite dans le 15ème arrondissement de Marseille. Il est composé de 7 copropriétés privées, Bâtiments A, C, D, E, F, G et I comptant 507 logements, de deux terrains nus issus des démolitions des bâtiments B et H (245 logements démolis), de garages, de commerces de proximité et d’un groupe scolaire.

 

Au milieu des années 1970, la résidence connaît un changement de statut et devient une copropriété, gérée par un syndic unique. Rapidement des difficultés de gestion vont apparaître, accélérant les mouvements de transfert de propriété et créant instabilité et fragilité. Face à ces difficultés chroniques, les copropriétaires du Parc Kallisté ont sollicité en 1994 l’intervention de la collectivité publique pour une participation financière à des travaux de réhabilitation et une assistance pour des problèmes divers dont une dette importante vis-à-vis de la société des eaux de Marseille.

 

En 2000, la procédure « de plan de sauvegarde » instaurée par loi du 13 décembre 1996 devient le cadre légal d’intervention des pouvoirs publics sur cette copropriété privée. Ce plan de sauvegarde (2000-2005) a permis la réalisation d'un certain nombre d'actions fortes : la scission en 9 copropriétés, la réalisation de près de 10 millions d'euros de travaux sur les parties communes via une opération d'amélioration de l'habitat, l'instauration d'un Droit de Préemption Urbaine Renforcé en 2003 et la mise en place d'un opérateur foncier, Marseille Habitat.

 

Les interventions publiques entreprises n'ont toutefois pas permis un redressement durable de l'ensemble du site. Une convention partenariale a ainsi été signée entre l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) et l'ensemble des partenaires publics le 10 octobre 2011. Ce projet prévoyait notamment l’acquisition démolition des 245 logements des bâtiments B et H dans le cadre d’une concession d’aménagement confiée en 2012 à l’opérateur Marseille Habitat, en charge d’acquérir, de reloger et de démolir. L’acquisition des 2 bâtiments s’est faite pour partie à l’amiable et pour partie par voie d’expropriation suite à la déclaration d’utilité publique basée sur la carence des syndicats de copropriétaires des deux bâtiments. La démolition de ces deux bâtiments a été réalisée en 2019 pour le bâtiment B et en 2021 pour le bâtiment H.

 

En parallèle, pour conforter les copropriétés en capacité de se redresser, une mise à l’élaboration de plans de sauvegarde a été lancée en 2016 sur les copropriétés A,C,D,E,F,G et I. A l’issue des diagnostics, seules 5 copropriétés parmi les 7 envisagées apparaissent en capacité de rester sous le statut de la copropriété privée : Il s’agit des copropriétés A, C, D, F et I pour lesquelles la mise en oeuvre de plans de sauvegarde semble opportune.

 

Les deux autres copropriétés, les bâtiments E et G, au regard de leurs lourdes difficultés (démobilisation des propriétaires, impayés et dettes, dégradation, insécurité) ne sont pas en mesure d’engager un redressement et nécessitent un traitement particulier.

C’est ainsi que dans le cadre du nouveau projet de renouvellement urbain Kalliste/Solidarité approuvé par l’ANRU, l’objectif d’acquisition publique et de démolition a été étendu aux copropriétés E et G et confié à Marseille Habitat dans le cadre de la concession d’aménagement en cours. La libération de ces fonciers pourra permettre à terme l’implantation de nouveaux équipements et de recréer une offre de logements adaptée.

 

Dans ce contexte, la Présidente de la Métropole a saisi le Président du Tribunal Judiciaire le 9 mars 2022 sur la base de l’article L615-6 du Code de la Construction et de l’habitation afin de faire désigner un expert chargé de constater l’importance du déséquilibre financier du syndicat des copropriétaires du bâtiment G, la répartition des dettes par copropriétaire ainsi que la nature et l’état des parties communes et conséquemment, la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour garantir la santé et la sécurité des occupants. Cette procédure vise à faire déclarer sur la base du rapport d’expertise la carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment G du Parc Kalliste.

 

Lors du Conseil Métropolitain du 10 mars 2022 le projet simplifié d’acquisition publique du bâtiment G en vue de sa démolition a été présenté à titre informatif conformément aux dispositions de l’article L615-6 II du CCH.

Un expert a été désigné par le Tribunal en juillet 2022 et a rendu ses conclusions le 31 mai 2023.

Les conclusions techniques indiquent que l’état général des parties communes est très dégradé et que certains équipements collectifs présentent un risque pour les occupants (électricité, sécurité incendie…). Le coût global des travaux à effectuer sur les parties communes est évalué à 2 600 000 euros. L’expertise relève également que, indépendamment des parties communes, des dépenses importantes seront à réaliser pour remettre en état les appartements et rendre l’immeuble normalement exploitable.

Sur le plan financier, l’expert a constaté que la copropriété était en déséquilibre financier important ne permettant pas une gestion normale de la copropriété et des dettes de charges importantes dont certaines de copropriétaires restants et qui doivent faire l’objet d’une procédure d’expropriation.

Sur assignation de la Métropole, le Tribunal Judiciaire a rendu le 22 juillet 2024 un jugement déclarant l’état de carence du syndicat des copropriétaires du bâtiment G.

La poursuite de cette procédure est nécessaire pour la maitrise par voie d’expropriation des 11 derniers logements appartenant à des propriétaires bailleurs et 12 lots annexes dont Marseille Habitat n’a pas pu se rendre propriétaire à l’amiable. Conformément aux dispositions l'article L615-6 V du Code de la Construction et de l’Habitation, le Conseil de Métropole a adopté le projet simplifié d'acquisition publique aux fins de démolition du bâtiment G qui fait l’objet de la présente mise à disposition du public. 

Type d'enquête: Divers