MODIFICATION N° 3 DU PLAN LOCAL D'URBANISME-CARAMAN
Les modifications envisagées par le conseil municipal
Une évolution du document d’urbanisme est aujourd’hui nécessaire, essentiellement pour permettre :
• La définition d’un STECAL au lieudit Lignerolles pour permettre l’évolution de l’activité historique de
négoce de matériaux du « Comptoir Commercial du Languedoc » ;
• Le repérage d’un bâtiment agricole susceptible de changer de destination pour accueillir un gîte multiactivités sur le lieudit « Les Razes Basses ».
Justification de l’emploi de la procédure de droit commun
Cette modification de droit commun intervient après approbation du PLU le 30 septembre 2019 et l’approbation de la modification de droit commun le 31 janvier 2023.
Les changements envisagés par le conseil municipal cités ci-dessus, ne relèvent pas des dispositions contenues dans l’article L.153-31 du Code de l’Urbanisme. Ils peuvent donc être réalisés selon une procédure de modification de droit commun (article L.153-36 et suivants).
Les objectifs de la modification
1 .Définition d’un Secteur de Taille et Capacité d’Accueil Limitées
1.1.1. Localisation de l’entreprise
1.1.2. Historique de l’activité
L’activité historique de négoce de matériaux a été classée de façon erronée, en zone agricole, dans le PLU.
Cette activité, créée par Albain Bertocchi, existe sur ce site depuis les années 1970.
Après plus de 20 ans d’exploitation par le Comptoir Commercial du Languedoc (CCL), ce dernier s’est porté acquéreur de l’agence en place, en septembre 2022.
Dans un souci de modernisation et de mise aux normes du site, il est devenu indispensable d’entreprendre des travaux tant pour la sécurité que la qualité d’accueil des clients mais aussi pour l’amélioration des conditions de travail du personnel.
En effet, le bâtiment en place est désormais vétuste, la toiture composée d’amiante et la voirie quasiinexistante.
1.1.3. État des lieux du site
Le site se composent de deux bâtiments implantés sur la moitié de la parcelle côté RD 25.
Le bâtiment le plus imposant est implanté à 25-30 mètres de l’axe de la RD 25, alors que le plus petit bâtiment s’implante à peine à une dizaine de mètres de l’axe de la RD.
Ces bâtiments couvrent une superficie globale d’environ 2500 m2 et hébergent le magasin, des bureaux et des hangars de stockage couverts ou fermés.
1.1.4. Description du projet
Le projet consiste en la démolition des bâtiments existants et en la reconstruction d’un bâtiment de superficie équivalente, afin notamment d’améliorer l’activité globale de l’entreprise :
- Désamiantage des toitures existantes et vieillissantes ;
- Obligation de mise aux normes du bâtiment classé Établissement Recevant du Public de catégorie 5 ;
- Amélioration des accès et des modes de livraison des locaux par dégagement d’emprise sur la RD 25.
En l’état actuel, l’emprise de l‘entreprise se trouve en zone A du PLU ne permettant pas ce genre de projet
de démolition/reconstruction d’une activité autre qu’agricole.
Les parcelles 000 G 1158 et 000 G 1162 sont donc projetées en zone Astc, STECAL en zone agricole à vocation d’activités commerciales.
2. Repérage d’un bâtiment agricole susceptible de changer de destination
2.2.1. Localisation du bâtiment
La parcelle D 0173, où se localise le bâtiment projeté pour un changement de destination, se situe en bordure de la route départementale n°38, au niveau du lieudit « Les Razes Basses », à l’Est du bourg de Caraman, en direction de la Salvetat-Lauragais.
Il s’agit d’un hangar agricole de facture ancienne et locale. Il est notamment recensé au titre des éléments de patrimoine à protéger au titre de l’article L.151-19 du code de l’urbanisme par le Plan Local d’Urbanisme. Il porte le numéro EP26.
Cette grange est située à proximité directe de l'habitation principale existante, sur une unité foncière de 3453 m2, composée de deux parcelles séparées par le Chemin rural communal des Razes : la parcelle principale D 0173 (2847 m2) et la parcelle D 0183 (606 m2). Ce sont les seules constructions du Hameau des Razes Basses.
Toute en long, la grange est un volume simple rectangle d'environ 13mx7,5m, comportant deux niveaux, un rez-de-chaussée et un R+1. Au niveau du pignon Sud-Ouest, la grange est accolée à un espace de stockage couvert mais ouvert. La grange est construite en maçonnerie de petits éléments, à savoir en pierres pour les soubassements et en briques de terre crue et cuite pour les murs. L'ensemble est enduit. Le volume comporte peu d'ouvertures et l'accès principal se fait par une grande ouverture cintrée dont les encadrements sont en briques cuites. La couverture est en tuiles canal et des débords de toit d'environ 50cm sont présents sur les deux murs gouttereaux (façades Sud-Est et Nord-Ouest).
2.2.2. Description du projet
Cet édifice a déjà connu plusieurs usages, ayant été tour à tour un séchoir à tabac, une étable et un box à chevaux.
À présent, les propriétaires envisagent de le transformer en un lieu d'accueil pour des groupes restreints, accueillant jusqu'à 12 personnes, afin de proposer une gamme variée d'activités culturelles (stages divers, ateliers de fin d'année, résidences créatives, etc.), pédagogiques (séminaires, formations, etc.), professionnelles (ateliers, regroupements, etc.) et autres. Ces activités pourront se dérouler sur une période prolongée, profitant des installations d’hébergement touristique et des commodités quotidiennes (cuisine équipée et sanitaires adaptés) offertes par le gîte.
L'exploitation future de cet endroit, permettrait aux propriétaires de financer sa rénovation, tant sur le plan structurel qu'énergétique, et surtout d’assurer sa préservation en tant que patrimoine.
L'activité générée aura sans aucun doute un impact positif sur la commune et ses environs avec notamment la promotion de la commune et du Lauragais, l’encouragement de la consommation locale pour les besoins du gîte, l’établissement de partenariats avec des acteurs locaux et la diversification des activités proposées sur le territoire.
Ainsi, la destination autorisée par le changement de destination repéré sur le règlement graphique sera « commerce et activités de services » permettant tant l’accueil touristique, les activités culturelles et pédagogiques que l’activité professionnelle ponctuelle de psychothérapeute.
Le projet consiste en la réhabilitation de la grange en gîte d'activité (changement de destination). Ce gîte projette une capacité de 12 couchages et sera donc considéré comme un Etablissement Recevant du Public (ERP). Le volume général de la grange et donc son emprise au sol ne sont pas modifiés. Le futur gîte sera relié aux réseaux d'eau et d'électricité de la maison principale. Les eaux pluviales seront évacuées sur le terrain via des drains en sous-sol. L'assainissement actuel est normalement en capacité d'absorber les eaux usées du gîte.
